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マイホームを建てるには、古い物件を建て替えて新築の住宅を建てる方法もあります。相場に比べて安いこともあるため、飛びついて即決したくなることでしょう。しかし、建て替えができない土地もあります。それが土地購入後更地にしてから判明すると、かなりの損になるでしょう。ここでは、建て替え不可の土地の特徴や調べ方を紹介します。

建て替え不可な土地の特徴

住宅を建築するには、建築基準法で定められた規定を守る必要があります。しかし、建築基準法の改正があると、以前の法律では住宅を建てられたとしても改正後はできないこともあります。詳しく解説します。

接道義務を満たしていない土地

接道義務とはその名の通り、基準を満たした道路に接していなければならない義務のことです。建築基準法第43条により、建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならないと決まっています。また、接する道路の幅が4m以下でも建て替え不可です。

しかし接道義務が始まったのは1950年のことであり、それ以前は以外地建築法によって、建築物の敷地は建築線に接しなければならないとのルールが決められていました。つまり、1950年以前に建築された住宅は接道義務を満たしていない土地も含まれています。そのため、建て替え不可となる土地が存在するということです。

なぜ建て替え不可なのか？

接道義務を満たしていない土地がなぜ建て替え不可となるかというと、火災や地震などの災害で被害が発生したとき、消防車や救急車などが入れないため被害が拡大する可能性があるからです。

どちらにせよ土地に接する道路が狭ければ、資材置き場として別の場所を借りる、工事中のトラックや重機のために場所を借りる必要があるなど、さまざまな理由で費用が追加されることがあります。費用的な面から見ても、道路が狭い場所にある土地は避けた方がよいでしょう。

建て替え不可な土地の調べ方とは

建て替え不可の土地であれば、不動産会社から説明があります。不動産会社を通して土地探しをしていれば、まず問題はないでしょう。しかし、土地を相続した場合はそのようなことがわからないケースもあります。更地にした後で建て替え不可であることが発覚することもあるため、損をしないためにも事前にしっかりと確認しましょう。

市町村役所の建築関係の窓口で確認

相続した土地が建て替え不可かどうか調べるには、お住いの市町村役所で確認してください。「建築課」「建築○○課」など、建築関係の窓口で土地の明確な位置や細かい情報を入手できます。ただし、出向いた日にすぐ確認できるわけではありません。

まずは土地の場所や自分の土地であることをすぐに証明するためにも、法務局で登記事項証明書・公図・地積測量図・建築図面などを入手してから訪問しましょう。

建て替え不可な土地を建て替えるには？

建て替え不可の土地は、道路に2m以上接していないか、接していても幅が4m以下の道路であることです。つまり、この2つをクリアすれば建て替えが可能になります。また、リノベーションするという手段もあります。

セットバックする

セットバックとは、敷地を後退させて道路の幅を4m以上にすることです。建物面積や庭・駐車場にかけられる面積は減ってしまいますが、建て替え可能な土地にできます。

リノベーションする

建て替え不可の土地であっても、リノベーションは可能です。建て替えには建築許可が必要ですが、リフォームやリノベーションでは許可申請が必要ない場合が多いため、リノベーションすることで住宅として活用できます。

土台や骨組みを補強すれば耐震性や耐久性がアップできるため、古民家であっても安心して住めるでしょう。ただし、大規模な工事を行うとなればそれなりの費用がかかります。予算はしっかりと用意しましょう。

隣家の土地の一部を入手する

隣家の土地が余っていそうなら、足りない分の土地を売ってくれないか交渉しましょう。隣家が接道義務ギリギリでなかったり、土地が余っていたりする場合は買い取ってくれることがあります。自分の住宅の土地を売却することに抵抗がある人も多いですが、隣家と長い付き合いで良好な関係であれば、快く売却してくれるかもしれません。

まとめ

建て替え不可の土地の特徴は、土地に2m以上道路が接していないこと、接していても幅が4mを満たしていないことが挙げられます。不動産を介せば建て替え不可の土地かどうかはすぐにわかりますが、相続するとなかなか気づけないこともあるでしょう。

そのため、事前に必要な書類を準備し、市町村役所で確認してください。もし建て替え不可の土地であることに気付かなかった場合は、ほかの用途として活用したり、隣家に買い取ってもらうこともできます。それでも家として活用したい場合はリノベーションをするか、セットバックするとよいでしょう。ただし火災や地震などの万が一や、利便性などを考慮したうえで検討してください。